都心から20km圏の文教・住宅都市出典 市川市「市川市ってこんなまち」
中心の駅 本八幡駅
土地の相場・坪単価から、治安・子育て・これからの人口まで。注文住宅や土地さがしの「住みやすさ」を、公的データで具体的に見ていきます。
このエリアを保存本ページにはPR・アフィリエイトリンクが含まれます（資料請求などで外部事業者へ遷移します）。 掲載の有無は当サイトの分析・評価・ランキングに影響しません。
140万円/坪
土地の真ん中の価格
利便性や住環境への評価が、土地の価格に表れやすいエリアです。
気をつけたい点：その分、取得のハードルは高めになりやすいです。
減少方向
これからの人口
生活サービスや街のにぎわいが保たれやすい傾向があります。
気をつけたい点：人気が続くぶん、土地の競争は起きやすい面があります。
+3.3%
前年からの動き
需要が集まっているエリアであることを示します。
気をつけたい点：上昇局面では、取得の時期を見極めたい数字です。
数字はすべて公的データに基づく事実です。良い面と気をつけたい点の両方を、各セクションで具体的に見ていきます。
この街でいくらの家が建つか、複数社の無料見積もりで具体化できます。
PR：複数社から注文住宅の間取り・資金計画を無料で取り寄せ、土地＋建物の総額を比較できます（広告・アフィリエイトリンク）。
無料で間取り・資金計画を取り寄せる土地＋建物の総額を複数社で比較外部サイトへ移動します。掲載の有無は当サイトの分析・評価・ランキングに影響しません。 ポップアップ・外部バナー広告は表示しません。
地区 ＝ 駅周辺エリアの数値／市 ＝ 市全体の数値
市川・本八幡の土地は、駅周辺エリアの坪単価中央値が約140万円/坪（中心的な価格帯はおよそ 130〜185万円/坪）の水準です。JR総武線・都営新宿線・京成本線（京成八幡駅）が利用できます。県内では高めの価格帯にあたり、土地取得費が大きくなりやすいため、建物にかけられる予算とのバランス確認が重要です。
直近の地価は前年比 +3.3% と上昇しており、価格上昇による予算の上振れに注意して計画したい局面です。
土地に予算が寄りやすいぶん、建物・諸費用を含めた総額で資金計画を立てることが大切です。また、このエリア（市区町村単位）には洪水・土砂・津波・高潮の想定区域・指定が含まれます。同じエリア内でも、駅徒歩圏とバス便圏では価格や利便性が変わりやすい点にも留意してください（一般的な目安で、個別の土地で異なります）。
代表的な広さを40坪（約132㎡）と仮定すると、土地代の目安は中央値ベースで約5,600万円（およそ5,200〜7,400万円の幅）です。これは土地のみの目安で、建物の工事費・諸費用・地盤改良などを含めた 総額は別途ご確認ください。土地を持ち続ける間の固定資産税の目安は、本ページの「固定資産税の目安」もご参照ください。
洪水・土砂・津波・高潮の想定区域・指定が市区町村単位で確認されています。指定「あり」でも全域が対象とは限らないため、個別地点の浸水の有無・深さや地盤・液状化の傾向は、国土地理院の地形分類や重ねるハザードマップで必ずご確認ください（本ページのハザード・地盤のセクションもあわせてご覧ください）。
データのうえでは、都心方面へのアクセスを重視する方／子育て環境の受け皿（市単位）を気にする方／利便性に予算を振り向けたい方に向きやすいエリアといえます。
これは条件への向き・不向きの目安であり、土地としての優劣や「おすすめ」を示すものではありません。 最終的なご判断は、各セクションの出典とハザードマップ、現地確認のうえで行ってください。
この街の土地は、1坪あたり130万〜185万円が中心です。
140万円/坪 ・真ん中
中心の駅（本八幡駅周辺）の土地取引・23件をもとにした目安です。
この値段は 八幡・菅野・南八幡・鬼越・東菅野 の取引23件をもとにしています。
ごくまれに、これより安い・高い土地もあります。
真ん中の価格で、広さ別のおおよその土地代です（土地のみ・建物の費用は別です）。
ここがポイント土地の相場が分かると、家づくり全体（土地＋建物）の予算配分の出発点になります。
気をつけたい点相場が高めのエリアは土地に予算が寄りやすく、建物にかけられる額とのバランス確認が大切です。
坪単価の中央値から、代表的な広さの土地を仮定して計算した参考目安です。 実際の税額は自治体が土地ごとに評価して決めるため、この目安とは異なります。
これは参考目安であり、実際の税額とは異なります。固定資産税評価額は自治体が 土地ごと（筆ごと）に決定し、形状・接道・用途地域・路線価などで変わります。ここでは 公示地価の約70%という総務省の評価方針を、本サイトが持つ坪単価中央値（実取引ベース）に当てはめた 概算で、公示地価そのものに基づく評価額ではありません。
税率1.4%は標準税率で、自治体により異なる場合があります。都市計画税は課税の有無が 自治体・区域（主に市街化区域）で異なります。建物がある場合は建物分の固定資産税が別途かかります。 面積を変えれば税額も変わります（200㎡を超える部分は住宅用地特例が1/3になります）。
ここがポイント土地の固定資産税は、家を持ち続ける間の固定費の一部です。予算計画の出発点になります。
気をつけたい点これは参考目安です。実際の評価額・税額は自治体が土地ごとに決め、面積や条件で変わります。
土地取引 23件を広さ別に集計。どのくらいの広さが、1坪いくらで取引されているかの目安です （希望の広さに近いところでご覧ください）。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）。坪単価は土地取引の真ん中の価格。
ここがポイント〜100㎡は駐車1台＋コンパクトな住まい、150㎡前後で駐車＋小さな庭も計画しやすい、というのが広さの一般的な目安です。
気をつけたい点間取り・駐車・庭の可否は接道や形状、土地のルールで変わります。これは公的データではなく一般的な目安です。
総人口の推移（人）
縦軸＝総人口（人）／横軸＝年（推計）
市川市・市の数値 2020年を100とした指数。各点はその年の総人口です。
坪単価（万円/坪）の推移
市川市の人口1000人あたりの刑法犯認知件数は5.81件です（2025年・千葉県警）。 数値の大小は街の安全・危険や優劣を示すものではありません。
5.81件 / 1000人
市川市（市区町村単位）・2025年。 人口1000人あたりの刑法犯認知件数（統計）。印は県内の市区町村における位置（統計の事実であり、良し悪しの断定ではありません）。
認知件数 2,900 件（2025年）÷ 人口 499,279 人（2025-01-01現在） × 1000。 市区町村単位のため順位は出さず値のみを示します。個別の事件・事故や特定番地の情報は扱いません。
※ この指標は市全体（市川市）の値です。地区別の犯罪統計は扱いません（統計のみ）。
出典：千葉県警察「犯罪の発生状況（刑法犯認知件数）《令和7年》確定値」÷ 千葉県「毎月常住人口調査（令和7年1月1日現在）」×1000／取得日 2026-06-23 ／ 犯罪統計（千葉県警） ／ 人口（千葉県）
ここがポイント件数の事実です。夜道や生活動線を現地で確認する出発点として使えます。
気をつけたい点市全体の統計のため、安全/危険の断定ではありません。検討地周辺は現地や自治体情報で確認を。
市川市の街の資金力（財政力指数）は1.10です（令和6年度・総務省）。自治体の財政の自立度の目安で、 数値の大小は住みやすさや街の優劣を示すものではありません。
1.10
市川市（市区町村単位）・令和6年度。 自治体の財政の自立度の目安です。1.0を超えると地方交付税が交付されない団体になります。 数値が高い＝住みやすい・良い街という意味ではありません。印は県内の市区町村における位置（統計の事実であり、良し悪しの断定ではありません）。
財政力指数＝基準財政収入額 ÷ 基準財政需要額 の過去3年間の平均。自治体の財政の自立度の目安で、1.0を超えると地方交付税が交付されない（不交付）団体になる。数値が高い＝住みやすい・良い街という意味ではない。
※ この指標は市全体（市川市）の値です。財政力指数は市区町村単位で公表され、地区別の値はありません。
出典：総務省「地方公共団体の主要財政指標一覧（令和6年度）」／取得日 2026-06-25 ／ 主要財政指標一覧（総務省）
ここがポイント行政サービスや子育て・教育支援の安定度をイメージする材料になります。
気をつけたい点数値が高い＝住みやすい・良い街という意味ではありません。
市川市の保育の受け入れ枠は13,349人、 待機児童数は0人です（令和7年4月1日現在・こども家庭庁）。待機児童数が0でも必ず入所できることを意味しません。
エリア（市区町村）単位の概況です。各災害が「家を建てる人にとって何を確認・判断すべきか」を添えています。
大雨で川があふれ、浸水するおそれがある区域です。
市区町村単位の概況です。指定『あり』でも全域が対象とは限らず、個別地点の浸水の有無・深さは重ねるハザードマップで必ず確認しましょう。国管理河川（利根川・江戸川等）の分も同マップで確認できます。
大雨などで土砂災害のおそれがあるとして指定された区域です。
指定「あり」でもエリア全域が対象とは限りません。検討地点が含まれるかを住所単位で確認し、該当する場合は建て方や保険で備える判断材料になります。
津波で浸水が想定される区域です。
検討地点が含まれるかを確認しましょう。
台風などの高潮で浸水が想定される区域です。
検討地点が含まれるかを確認しましょう。
区域が「あり」でも全域が対象とは限らず、「なし」でも個別地点の安全を意味しません。 ※ この概況は市全体（市川市）のものです（地区別ではありません）。
洪水（河川氾濫）：出典 千葉県 洪水浸水想定区域（県管理河川・令和4年時点で指定・公表完了）。国管理河川（利根川・江戸川等）は 重ねるハザードマップで確認できます。
土砂・津波・高潮の出典：国土交通省 国土数値情報（土砂災害警戒区域A33・津波浸水想定A40・高潮浸水想定A49・行政区域N03）／取得日 2026-06-23 ／ 国土数値情報
ここがポイント購入前に住所単位でハザードマップを確認する出発点になります。
気をつけたい点指定『あり』でも全域が対象とは限らず、『なし』でも個別地点の安全は保証されません。未掲載は自治体マップで確認を。
地形分類は、揺れやすさ・液状化のしやすさの目安です。指定や分類は市区町村単位・広域の概況で、 個別地点は下記マップで必ず確認しましょう（危険・安全を断定するものではありません）。
このエリア一帯の地形分類（自然地形・埋立などの人工地形）と液状化のしやすさは、 下記の国土地理院「地形分類」および「重ねるハザードマップ」で、検討地点の住所単位でご確認ください。 確認できない範囲を当サイトで断定はしません。
国土地理院の地形分類は、土地の成り立ち（台地・低地・埋立地など）を示し、一般に低地や埋立地は 地震時に揺れやすく液状化が起きやすい傾向があるとされます。ただしこれは広域の目安であり、 同じ分類でも地点ごとに地盤は異なります。最終的には地盤調査や自治体のハザードマップで確認しましょう。
本八幡駅が中心の駅です。都心方面への所要時間や主な方面、最寄りのICを確認できます。
ここがポイント電車・車のどちらで動きやすいかをイメージする出発点になります。実際の所要は時間帯・経路で変わります。
所要時間は出典元の公式表記に基づきます。列車種別・時間帯により異なります。
運賃は改定がありうるため本サイトでは掲載しません。最新の正確な運賃・時刻は各鉄道会社の公式ページでご確認ください（推測の運賃は掲載しません）。
出典：都営新宿線 本八幡駅 時刻表。駅位置のミニ地図の基図出典：国土地理院。
相場の母集団（土地取引 23件）では 第１種低層住居専用地域 が中心 （48%）。家を建てる前提となる土地の用途を、取引の事実として示します。
低層住宅のための地域。建物の高さ（10mまたは12m）や用途に制限があり、戸建て中心の低層の街並みが保たれやすい区域です。
用途地域は都市計画法に基づく区分です。実際の建築可否・制限は土地ごとに異なるため、 購入前に自治体の都市計画情報でご確認ください。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）の用途地域。
ここがポイントその土地に建つ建物の種類・周辺環境の目安。静かな住宅地か、店舗も建つ街かをイメージできます。
気をつけたい点同じ地名でも土地ごとに区分や制限が異なります。建築可否は購入前に自治体の都市計画情報で確認を。
同じ地域の他のエリアも見てみましょう。
候補エリアが決まったら、複数社の間取り・資金計画を比較しましょう。
PR：複数社から注文住宅の間取り・資金計画を無料で取り寄せ、土地＋建物の総額を比較できます（広告・アフィリエイトリンク）。
無料で間取り・資金計画を取り寄せる土地＋建物の総額を複数社で比較外部サイトへ移動します。掲載の有無は当サイトの分析・評価・ランキングに影響しません。 ポップアップ・外部バナー広告は表示しません。
本サービスは国土交通省「不動産情報ライブラリ」等の公的データを基にした参考値を提供するものであり、特定の不動産取引・投資を推奨するものではありません。 当社は不動産会社でも投資助言業者でもなく、中立な第三者の立場で判断材料を提供します。 最終的な購入・投資の判断はご自身の責任で行ってください。
相場の比較は同一エリア内・同一用途（土地・住宅）でのみ行い、可能な限り起点地区に絞り込みます。 坪単価は土地（宅地）取引に限定して算出しており、全取引を網羅するものではありません。 サンプル件数が少ないエリアでは「データ不足」または「判定保留」と表示します。 変化率は地価公示の前年変動率（年1回更新）を用い、月次の変化率は提供しません。 数値・主張には出典を併記し、出典が確認できない情報は掲載しません。
「サンプルデータ」バッジが付いた項目（将来性レポート・ 時系列観測・混雑率 等）は、実データ取り込み前のダミー（サンプル）です。実値ではないため、参考・体験用としてのみご覧ください。 犯罪指数は統計のみを扱い、個別の事件・事故や特定番地の情報は扱いません。 ハザードの正確な該当判定は自治体のハザードマップで必ずご確認ください。
広告・PRについて：掲載（PR・スポンサー）の有無は、本サイトの分析・評価・表示順に一切影響しません。 ポップアップや外部バナー広告ネットワークの広告は表示しません。提携サービスへの導線は中立な判断材料の提供方針を妨げません。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産価格情報 XIT001 / 市区町村一覧 XIT002 / 地価公示・地価調査 XPT001）。 ベースマップ：国土地理院タイル。将来性レポートの根拠は自前検索（Tavily）→分類（Gemini Flash）→出典URL検証を経たもののみ採用します。
※ この指標は市全体（市川市）の値です。地区別の将来人口推計は提供されていません。
市区町村単位のため順位は出さず値のみを示します。出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」結果表1（令和2(2020)年＝100）／取得日 2026-06-23 ／ 統計表ページ（社人研）
ここがポイント人口が増える見通しのエリアは、商業・生活サービスや公共交通が維持・充実しやすい傾向があります。
気をつけたい点開発が進むぶん、土地の需要や価格が上がりやすい面もあります。
縦軸＝坪単価（万円/坪）／横軸＝年（地価公示）
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ。2026年地価公示の数値です。中心の駅の近くの地価公示の平均です。年1回更新で、月ごとの動きは扱いません。坪単価は1㎡あたりの公示価格を坪換算した平均です。
ここがポイント前年から上がっている＝需要が集まっているエリアの目安。土地取得のタイミングや予算で意識したい数字です。
気をつけたい点上昇は取得コスト増にもつながるため、無理のない資金計画が大切です。
保育所等数（施設数）は、千葉県 認可保育所一覧・認定こども園一覧や千葉県統計年鑑で確認できます。
市川市（市区町村単位）。保育の受け皿に関する事実です。 数値の大小で街の優劣を示すものではありません。
※ 待機児童数は国の定義による集計で、認可園に入れていない保留児童（いわゆる隠れ待機児童）は含みません。0＝必ず入れるという意味ではありません。最新の入りやすさは各自治体の公表情報でご確認ください。
※ 保育所等数（か所）は本取りまとめでは指定都市・中核市・都道府県の集約表（資料3）にのみ掲載され、一般市町村別の公表がありません。千葉県内では千葉市・船橋市・柏市のみ取得でき、他は「データなし」です。
利用定員数＝保育所・幼保連携型認定こども園・幼稚園型認定こども園等・地域型保育事業の利用定員の合計（市区町村からの報告の積み上げ）。
※ この指標は市全体（市川市）の値です。保育の受け皿は市区町村単位で公表され、地区別の値はありません。
出典：こども家庭庁「保育所等関連状況取りまとめ（令和7年4月1日）」／取得日 2026-06-25 ／ 保育所等関連状況取りまとめ（こども家庭庁）
ここがポイント共働き・子育て世帯が入りやすさをイメージする材料になります。
気をつけたい点待機児童が0でも希望の園に必ず入れるとは限らず、年度・地域で変わります。